MANTENIMIENTO FIABLE – EMPRESA MANTENEDORA FIABLE
El mantenimiento de inmuebles ha cobrado gran importancia hoy en día en España entre las empresas de servicios, constructoras e instaladoras. La crisis en la que aún sigue inmersa ha originado que el mantenimiento sea para muchas de estas empresas su principal sustento, las cuales siempre consideraron el mantenimiento como una fuente de ingresos de segunda, pero que en la actualidad se ha convertido en una alternativa a la construcción de nuevos edificios.
Las instalaciones de Protección Contra Incendios están diseñadas para actuar de forma puntual o para no actuar nunca, pero es imprescindible asegurar que se encuentran en condiciones óptimas de funcionamiento a lo largo de toda su vida útil. Un mantenimiento deficiente suele ser una de las principales causas por las que un incendio terminen con un establecimiento o actividad. Por ello es necesario invertir en un mantenimiento fiable que garantice el correcto estado de funcionamiento de las instalaciones PCI, que identifique las deficiencias de éstas y evite que el día que tengan que entrar en funcionamiento no funcionen.
Fotos cortesía Manuel Sonseca (El País). Incendio en fábrica de Campofrío en Arganda del Rey (Madrid) en 2001. En él perdieron la vida dos empleados y supuso el cierre de la planta. Campofrío y su aseguradora en esa ocasión litigaron con la constructora de la planta y la firma de ingeniería. Tras un largo proceso lograron una sentencia del Tribunal Supremo que obligaba al pago de 15 millones de euros.
Según un estudio realizado por NFPA en 2013 sobre la eficacia de los sistemas de rociadores automáticos de agua, en incendios ocurridos entre 2007 y 2011 las principales causas por las que los sistemas de rociadores no funcionaron fueron las siguientes:
El 36% de los casos afecta directamente a la empresa mantenedora por una falta de conocimientos o formación a la hora de manipular los sistemas, por su irresponsabilidad al hacer un mantenimiento deficiente y por su incapacidad para detectar los componentes dañados y garantizar la eficacia del sistema de protección instalado.
Este mismo estudio muestra que en esos incendios las causas por las que los sistemas de rociadores que sí funcionaron pero no fueron eficaces se debieron a:
Motivos que implican directamente a la empresa mantenedora por su ineptitud y responsabilidad en su trabajo.
Nota: Fuente de los gráficos. Publicación «U.S. EXPERIENCE WITH SPRINKLERS», JOHN R. HALL, JR. NFPA (June 2013)
El mantenimiento adecuado de las instalaciones de protección contra incendios no se trata de un coste, sino una inversión cuyo resultado es disminuir el coste de las pérdidas que se producen en caso de incendio y disminuir la probabilidad de que ocurra un incendio.
Todos los edificios industriales, privados, públicos, etc. deben estar asegurados. Las Compañías de Seguros exigen al propietario que disponga de un contrato de mantenimiento con una empresa mantenedora. En caso de siniestro, es necesario demostrar que se realizaron las revisiones con la periodicidad reglamentaria.
Las Compañías de Seguros
La mayor parte de las compañías aseguradoras utilizan el método de tarificación establecido por UNESPA (Unión Española de Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras) para calcular la prima del seguro de incendios, basado en un sistema de puntos que no motiva en nada que el propietario de un establecimiento valore adecuadamente el mantenimiento que ha contratado y el por qué de los descuentas que se le aplican. Este método divide el tipo de tarifa en riesgos sencillos (viviendas, oficinas y otros establecimientos, siempre que en los mismos no se desarrolle una actividad industrial) y en riesgos industriales (fábricas, talleres, almacenes, y otros establecimientos donde se realice una actividad industrial, así como las salas de espectáculos, museos, hoteles y grandes comercios). En función de la instalación/equipos de protección contra incendios existente en el establecimiento se aplican una serie de descuentos (por ejemplo, la existencia de sistemas de rociadores automáticos otorga el mayor descuento).
Es necesario convencer al propietario que es parte de responsabilidad en la eficacia de los sistemas de protección de incendios y valore el mantenimiento basado en la fiabilidad como una inversión que le proporciona un beneficio. Actualmente, los asegurados se centran en las recomendaciones o correcciones que les dicta su compañía de seguros para que no le suba la prima, sin darle importancia a la calidad del mantenimiento, de si la empresa mantenedora es una mera “firma pegatinas” o si realmente se preocupa de que la instalación se conserve y funcione correctamente.
Este método de tarificación de los seguros favorece tanto al intrusismo en el sector PCI como a la calidad del mantenimiento, que a costa de reducir gastos descuidan la formación de su personal y disminuyen los tiempos que supone ejecutar un mantenimiento basado en la fiabilidad.
La Importancia del Mantenimiento. Situación actual del Mantenimiento en España
El mantenimiento basado en la fiabilidad disminuye los costes de las consecuencias de un incendio y el número de víctimas mortales.
El mantenimiento basado en la fiabilidad es fundamental para garantizar una vida útil de los sistemas en condiciones óptimas de funcionamiento y eficacia. No olvidemos que un mantenimiento fiable afecta al diseño y montaje de los sistemas PCI.
La crisis económica de 2008 en España ha convertido al mantenimiento en el sustento de muchas empresas, aumentando la competencia y el intrusismo, originando un mantenimiento infravalorado que se nutre del nivel de seguridad. Las empresas mantenedoras tratan de captar clientes a cualquier precio, pero ¿a costa de qué?, ¿de que no les sea rentable?. A costa de reducir horas de mano de obra o calidad en el servicio (personal no cualificado, sin formación). Actitud que puede suponer la ruina para muchas de ellas si ocurre un siniestro.
Los propietarios de los establecimientos deben hacer seguimiento a sus empresas mantenedoras realizando prueba en equipos aleatorios, interesándose en qué pruebas realizan y a qué equipos en cada una de las revisiones, cómo tratan a las instalaciones críticas, cómo llevan a cabo el mantenimiento correctivo de los equipos defectuosos, etc.
La legislación actual en España favorece el mal mantenimiento de las instalaciones contra incendios al establecer una periodicidad mínima de una revisión al año por parte de una empresa mantenedora autorizada y especializada en estos sistemas, ya que las revisiones trimestrales que debería realizar el titular del establecimiento con medios propios rara vez se llevan a cabo. Con esta legislación, muchas empresas mantenedoras se limitan a aplicar un mantenimiento correctivo de las instalaciones, a lo sumo a un mediocre mantenimiento preventivo, siendo impensable que se desarrollen programas de mantenimiento predictivo y muchos menos un mantenimiento basado en la fiabilidad.
Muchas empresas mantenedoras actúan sólo cuando se rompen los equipos por aviso del cliente y a veces ni eso. Hasta que la empresa mantenedora realiza la revisión anual correspondiente, detecta el problema, presupuesta la reparación, el cliente lo acepta y finalmente se corrige, un sistema de seguridad PCI puede está fuera de servicio o inoperativo durante más de un año sin que nadie se preocupe de él, hasta que suceda un siniestro y dicho sistema no sirvió para nada porque no se ha realizado ninguna labor de mantenimiento para garantizar su vida útil.
El bajo coste con el que se realiza este tipo mantenimiento hoy en día, en el que no se invierte ni en mano de obra ni en cualificación, es genial para el propietario que lo ve como una forma de ahorrar dinero. Sin embargo, lleva implícito una larga lista de inconvenientes que pocos se dan cuenta y que finalmente generará más coste del que en principio se cree. Estos son:
→ Incertidumbre de no saber si llegará a funcionar el sistema correctamente cuando sea necesario.
→ Los gastos de reparación suelen ser siempre mayores que los de un mantenimiento preventivo o predictivo adecuado con periodicidad adecuada.
→ Puede desencadenar fallos secundarios o de mayor envergadura, lo que aumentará el coste de reparación.
→ El tiempo de inactividad del sistema hasta ponerlo en funcionamiento será mayor que si se realiza un mantenimiento preventivo o predictivo adecuado.
→ Reduce enormemente la vida útil del sistema, ocasionado en muchos casos que la única solución sea sustituirlo por uno nuevo, lo que lleva implícito mayor coste y mayor tiempo de inactividad.
→ Obligará a tener un stock de repuestos para evitar tiempos de inactividad largos, innecesario si se realiza un adecuado mantenimiento preventivo o correctivo.
Mantenimiento Preventivo de las Instalaciones PCI
Como hemos dicho anteriormente, la legislación actual, que permite aplicar programas de mantenimiento con una periodicidad anual, favorece que muchas empresas no desarrollen planes de mantenimiento preventivo adecuados a cada sistema, y sumado a la situación actual de crisis, es caldo de cultivo para el intrusismo.
Pregunte a su empresa mantenedora qué tipo de mantenimiento preventivo puede hacer si sólo aparece por sus instalaciones una vez al año, si le garantiza la operatividad de los sistemas en caso de incendio y prolongue la vida útil de las mismas:
¿Cuántas veces se han encontrado desconectadas los medios de aviso de avería o fallo en los sistemas PCI porque resultan incómodos a los operarios de las instalaciones?.
¿Cuándo fue la última vez que se hizo una revisión adecuada de los motores diésel en los grupos de bombeo (cambio de aceite, filtros, limpieza del circuito de refrigeración, calibración de sensores, rpm, alineación, sentido de giro, etc.)?.
¿Cuándo se han comparado las curvas de presión/caudal de las bombas con las curvas de puesta en marcha del fabricante?.
¿Qué empresa mantenedora realiza la limpieza de los conductos de muestreo en los sistemas de detección de humo por aspiración, o haga mediciones de tiempos de respuesta de los mismos?.
¿Cuántos depósitos de reserva de agua para pci están por debajo de su capacidad efectiva real y nadie se da cuenta de eso?.
¿Qué empresa mantenedora ofrece garantías de que los sistemas de rociadores automáticos de agua instalados son eficaces?
¿Cuántas veces se limpian las tuberías de conexión en las BIEs? Es fácil encontrar instalaciones en las BIEs están obstruidas por suciedad.
Rociadores instalados en un muelle de carga. Cuando se abren los portones, lo que sucede durante toda la jornada laboral, los rociadores del techo quedan totalmente inoperativos.
¿Realmente se acercará alguien al hidrante cuando el edificio esté en llamas?. Lo primero que se hace es acordonar un perímetro alrededor del edificio al que no se permite acceder.
¿Rociadores de techo?. Están instalados a más de 3 metros por debajo del techo. En caso de incendio, funcionarán cuando las llamas lleguen a esa altura y para entonces se habrán quemado todo.
¿Qué empresa mantenedora se preocupa de las instalaciones de protección pasiva, compartimentación y sectorización, fundamentales, sino imprescindibles, para el control de un incendio?.
Para que un sistema de protección activa (p.e.: un sistema de rociadores) sea eficaz, es absolutamente imprescindible partir de una protección pasiva adecuada, especialmente en lo referente a sectorización, siendo ésta determinante a la hora de diseñar los sistemas de protección activa. Un edificio industrial cuya sectorización sea defectuosa o en mal estado convertirá se convertirá todo en un único sector y hará que los sistemas de rociadores sean insuficientes a las dimensiones del incendio para los que fueron diseñados.
La compartimentación es uno de los factores clave en el desarrollo de los incendios. Podemos encontrarnos con unas instalaciones de protección activas que por sí mismas son capaces de controlar el incendio y este no se extienda, pero si no son capaces de controlarlo o no funcionan de la manera que debiera sus consecuencias son desastrosas.
La protección pasiva engloba los siguientes elementos:
1. Protección de la estructura portante del edificio (pinturas intumescentes, recubrimientos resistentes al fuego).
2. Sellado de huecos y pasos de instalaciones.
3. Instalación de compuertas cortafuegos.
4. Instalación de puertas resistentes al fuego.
5. Sistemas de extracción del humo y los gases tóxicos favoreciendo la evacuación del local (exutorios, cortinas de humos, extractores).
Un mantenimiento preventivo adecuado aplicado a cada sistema de forma personalizada impide la degradación de los sistemas de seguridad, prolonga su vida útil y garantiza la eficacia de los sistemas. Además, lleva implícito una reducción en un 30-40% el coste total del mantenimiento, evita fallos catastróficos y reduce el stock de repuestos.
Los retos con los que se encuentran las empresas mantenedoras a la hora de desarrollar un adecuando programa de mantenimiento es invertir en formación, cualificación de sus empleados; si la empresa mantenedora no se encuentra preparada, deberá dar unas pautas al personal que ejecuta dicho correctivo, no solamente a nivel teórico sino a nivel práctico. Deberá incluir cursos de reciclaje para verificación del conocimiento tanto a nivel de grado medio como superior, así como cursos de reciclaje en nuevas tecnologías.
Parte fundamental para conseguir un nivel de óptimo de calidad en el mantenimiento es que la propiedad y los usuarios de las instalaciones tengan mayor implicación con grados de responsabilidad. Esto sólo es posible si los Organismos Estatales establecieran pautas para verificar que la propiedad se responsabiliza del mantenimiento de sus instalaciones.
Mantenimiento Centrado en la Fiabilidad (RCM, Reliability Centered Maintenance)
El RCM es una metodología basada en el análisis de fallos de una instalación que permite desarrollar el plan de mantenimiento preventivo más adecuado. La calidad del plan de mantenimiento resultante depende del conocimiento que se tenga de las instalaciones de protección contra incendios, del histórico disponible de fallos que ya han ocurrido, de los que se están tratando de evitar con determinadas acciones preventivas, como un conocimiento de aquellos que tienen cierta probabilidad de ocurrir y pueden tener consecuencias graves.
¿Cuáles son las funciones y los estándares de funcionamiento en cada sistema?
¿Cómo falla cada sistema?
¿Cuáles son las posibles causas de cada fallo?
¿Qué sucede cuando ocurre un fallo y qué consecuencia tienen estos sucesos?
¿Qué podemos hacer para evitar ese fallo?
¿Qué debe hacerse si no es posible evitar un fallo?
Actualmente ninguna empresa mantenedora dispone de un registro de fallos, lo que le permitiría obtener un gran beneficio en la confiabilidad de los sistemas de seguridad contra incendios.
Aplicar un mantenimiento basado en la fiabilidad no es aplicar un mantenimiento exhaustivo sobre un sistema. Los sistemas no son críticos, sino los fallos que pueden tener. La importancia de una pequeña pieza en un sistema puede dejarlo inoperativo en el momento de funcionar. Considerar un equipo crítico no aporta ninguna información que condicione su mantenimiento. Es la clasificación de los fallos en críticos o no-críticos lo que aporta información útil para tomar decisiones. Por tanto, se debe aplicar a todas los sistemas del edificio, conocerlos en profundidad, identificar los fallos, clasificarlos, valorar los costes de las medidas preventivas adecuadas y adoptar esas medidas preventivas para evitar sus consecuencias.
Dentro de las medidas preventivas son fundamentales 1) la formación del personal, 2) la modificación de las instrucciones de operación y 3) la modificación de los protocolos de mantenimiento y su periodicidad. Las intervenciones del personal de mantenimiento suelen tener una alta incidencia en los problemas que presenta un sistema, bien por falta de formación o bien por unos procedimientos de trabajo inadecuados. La formación del personal y la elaboración de unos protocolos de mantenimiento en los que se indique claramente cómo deben realizarse determinadas tareas, y en los que figuren determinados datos (tolerancias, ajustes, mediciones, resultados, etc.) son las medidas más baratas y eficaces para conseguir un mantenimiento fiable. El único inconveniente es que las empresas estén dispuestas a llevarlas a cabo y a apoyar el proceso de implantación de cualquier cambio en un procedimiento.
Por otro lado, dentro de los procedimientos de trabajo sería de gran utilidad disponer de medidas provisionales a aplicar en caso de que un fallo llegara a ocurrir.
Vuelvo a insistir en la importancia de la formación del personal de mantenimiento. Para evitar que determinados fallos ocurran, o bien para resolverlos rápidamente en caso de que sucedan, es necesario disponer de técnicos bien formados, que conozcan los riesgos existentes en las instalaciones, las averías que han sucedido y cómo se han solucionado.
Diferencias entre un plan de mantenimiento estándar y uno mediante RCM
El 90% de las empresas mantenedoras en España aplican un programa de mantenimiento basado en las exigencias legales de las Tablas I y II del RIPCI, ocasionalmente en las recomendaciones de los fabricantes, y fugazmente en aportaciones puntuales por los responsables de mantenimiento en base a su experiencia.
El Mantenimiento Centrado en Fiabilidad (RCM) no sólo permite desarrollar un plan de mantenimiento preventivo adecuado que evite los fallos potenciales y previsibles, sino que además aporta información útil para elaborar un plan de formación, un manual de operación y un manual de mantenimiento adaptado a cada sistema.
El Mantenimiento Centrado en Fiabilidad no toma las exigencias legales y recomendaciones del fabricante como base, sino que las considera como una mera consulta final para asegurar que se cumple con lo exigido.